番禺区商品房过户纠纷律师 被抵押了处理咨询

广州买商品房后未过户，房屋被开发商抵押了怎么办？

张静律师解答：可起诉开发商和抵押权人涂销抵押。如下面这个案件，购房人因买房的时候没有购房资格未过户，但购房人交齐了房款并收房入住了。后开发商将房屋抵押了，购房人取得购房资格后起诉开发商和抵押权人涂销抵押，法院就支持了。

判决书节选：

法院认为，根据法院查明事实，陶买家与开发商公司销售代理人颐某公司签订《认购书》和《商品房购房协议》时，并未取得购房资格，购房协议对此为其后广州市房管局规定的网签合同版本的签订进行了约定。两份协议虽然未有开发商公司加盖公章，但陶买家所付案涉房屋的购房款实际已由颐某公司收取，陶买家履行了支付购房款的合同主要义务，开发商公司已履行了交付案涉房屋给陶买家使用的合同主要义务，陶买家与开发商公司双方房屋买卖合同关系已经成立并已经生效。上述认购书及购房协议是开发商公司与陶买家之间的真实意思表示，合法有效。在陶买家取得购房资格的情况下，陶买家要求开发商公司按房地产交易行政管理部门的要求签订网签合同版本、办理网签备案手续，符合双方所设房屋买卖合同关系的目的。颐某公司作为开发商公司销售代理人，收取陶买家支付的购房款，所生法律后果应当由开发商公司承担，开发商公司对此应向陶买家开具购房款发票。

依陶买家提交的《购房资格证明》，其属于消费者购房人。陶买家支付全部购房款并实际收楼，上述行为均发生在开发商公司将案涉房屋抵押给资产公司之前，开发商公司作为案涉商品房的开发商，在明知案涉房屋已经出售给陶买家、已经收取陶买家全部购房款并将房屋实际交付给陶买家的情况下，仍将给房屋抵押给资产公司，开发商公司的行为严重不诚信。参考《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（2002年6月20日法释[2002]16号）第二条关于“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”的规定，在优先于抵押权的建筑工程承包人的优先受偿权尚不能对抗买受人的情况下，资产公司作为抵押权人对案涉房屋的优先受偿权权更不能对抗陶买家对案涉房屋的物权期待权，资产公司可另循途径向开发商公司主张相关权利。陶买家主张登记产权人开发商公司和抵押权人资产公司办理案涉房屋的抵押登记涂销手续有理，本院予以支持。

张静多年来代理大量房产诉讼案件，有丰富的执业经验，事人一致好评，从业十年以上。特擅长二手房买卖纠纷，商品房买卖纠纷，宅基地房屋买卖纠纷，房产确权案件，各类分家析产房产确权及商铺租赁与买卖纠纷案件，收费优惠，欢迎咨询。

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