白云区专业房地产案件律师

广州二手房买卖合同约定资金监管，后未监管谁违约？

张静律师解答：资金监管属于比较小众的付款方式，实践中部分买卖双方选取该付款方式后，却不清楚具体的操作方法，导致未进行资金监管，双方实际按照另一种付款方式付款。此种情况下，能否认定双方协商一致改变了付款条款呢。下面这个案件，买卖双方因都不熟悉资金监管的程序，终双方变更了付款方式，并因变更后的付款未签订书面补偿协议，终延误合同的履行，双方都起诉解除合同。一审法院认为双方已经通过实际支付行为变更了自己监管的付款方式，二审法院认为双方未明确约定变更，法院不能推断双方已变更。买家未按期将房款支付给卖家，买家构成违约。但因双方都对自己监管的程序不清楚，都没有催促对方履行，故买家不构成根本违约，只构成一般违约。

判决书节选：

本案争议焦点为：涉案《不动产买卖合同》《广州市存量房买卖合同》解除的责任归责。关于首期房款232万元。涉案《不动产买卖合同》约定，买受人应于合同签署之日起15日内支付至理房通资金存管账户。从本案双方提交的证据以及双方的陈述看，双方并未依照上述合同约定共同办理理通资金存管账户，未启动该资金存管流程。本案梁买家主张实际履行中，该首期款分为两部分履行，其中132万元在过户递件当天支付给徐卖家，100万元作为公积金贷z款的监管资金在过户完成后解除冻结再支付给徐卖家。但是，纵观本案证据，双方并无对原合同约定作出协商一致的变更协议，徐卖家也未对梁买家主张的付款方式予以明确认可。虽从双方沟通过程看，徐卖家在2021年5月27日之前无明确提出要求梁买家支付该232首期款，也未催促办理理通存管手续，但是，收取购房款系出卖人的合同目的，而支付首期款系购房人应尽的合同义务，在原合同约定首期款全部支付至财通账户无法满足购房人公积金贷z款手续的情况下，梁买家作为买受人应积极与徐卖家进行协商变更付款方案，取得合同相对方的支持、认可，但本案并无证据证实梁买家履行了该义务。因此，在徐卖家未对梁买家主张作出明示同意的情况下，不能推断出双方已对该首期款的支付方式和期限作出变更，双方的权利义务仍应按合同约定履行。因此，梁买家未依双方合同约定支付该232万元首期款，虽不构成根本违约，导致合同无法继续履行的后果，但该行为也系违约行为，梁买家应当承担相应违约责任。一审对此认定不妥，本院予以纠正。

张静多年来代理大量房产诉讼案件，有丰富的执业经验，事人一致好评，从业十年以上。特擅长二手房买卖纠纷，商品房买卖纠纷，宅基地房屋买卖纠纷，房产确权案件，各类分家析产房产确权及商铺租赁与买卖纠纷案件，收费优惠，欢迎咨询。

广东合拓律师事务所地址：广州市天河区天河北路183号大都会广场8楼

地铁：林和西站B出口，公交站：林和中路站 体育西路站