广州南沙区厂房仓库租赁官司律师

广州法院认定租赁合同无效后，要一并处理无效后的赔偿问题吗？

张静律师解答：要的。实践中，可能很多当事人是起诉解除租赁合同，但因房屋没有合法报建，故最终法院判决租赁合同无效。此种情况下，法院应向双方当事人释明，如果法院认定租赁合同无效，双方是否要求一半处理合同无效后的赔偿问题，争取一次性解决所有解决，不要让当事人再去另案起诉，浪费当事人的时间精力费用，也浪费法院的司法资源。如下面这个案件，原告起诉解除租赁合同，一审法院未充分询问如果认定无效，是否要求一半处理赔偿，就直接判决合同无效了。后二审法院认为一审应当直接判决合同无效后的赔偿问题，最终裁定一审法院重审。不得不说二审法院的水平就是比一审法院（尤其是郊区的法院）高很多。

判决书节选：

关于涉案租赁合同效力的问题。一审判决根据查明事实和规划管理部门的函复结果认定涉案房屋未取得建设工程规划许可证并因此认定涉案租赁合同无效，认定事实及适用法律均无不当，本院予以认可。陈承租人主张涉案房屋为农村土地上房屋，已经向村集体申请报建并获得同意，实际租户办理了居住证，证明涉案房屋属于合法建筑，涉案租赁合同合法有效，但双方均无法提供涉案房屋经规划报建的证明，因此其关于合同有效的主张不能成立，本院不予支持。

关于是否一并处理合同无效的双方后果的问题。依照《民法典》第一百五十七条的规定，“民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。”双务合同被认定无效后，双方因该合同取得财产的，双方应当相互返还。一方存在损失的，可以向有过错的另一方请求损失赔偿。人民法院在审理过程中要防止机械适用不告不理原则，仅就当事人的诉讼请求进行审理，而应向原告释明变更或者增加诉讼请求，或者向被告释明提出同时履行抗辩，尽可能一次性解决纠纷。李出租人提起本案诉讼，以陈承租人擅自改变房屋用途、违约转租分租为由要求解除涉案租赁合同，陈承租人抗辩认为李出租人不享有合同解除权，可见双方一审均未主张合同无效，一审法院虽向李出租人释明涉案租赁合同可能无效，但未询问陈承租人的意见，确属释明不充分。经本院释明，陈承租人坚持要求一并处理合同无效后的损失赔偿问题。按照尽可能一次性解决纠纷的精神，本案应一并处理合同无效对双方的法律后果。一审处理确有不当，考虑到本案陈承租人一方要求赔偿的损失涉及过错认定及装修损失评估鉴定，二审不宜直接审查认定，故陈承租人上诉要求本案发回重审，本院予以认可。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律并无不当，但未对合同无效的法律后果进行充分释明，仅处理单方返还问题，不利于彻底化解矛盾纠纷。陈龙要求发回重审，本院予以支持。裁定撤销一审判决，本案发回一审法院重审。

广州张静律师在合同法律领域具有较高造诣，多年代理大量经济合同纠纷类案件，包括买卖合同，房屋租赁合同，委托合同，储蓄合同，赠与合同，装修装饰合同等纠纷。办案经验丰富，胜诉率高，收费优惠，欢迎咨询。

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