广州市存量房买卖合同违约纠纷律师 双方都违约判决咨询

广州签订房屋买卖合同后都未履行，还能起诉继续履行吗？

张静律师解答：如双方都怠于履行合同，则双方都有过错，任何一方可解除合同，互不承担违约责任。如下面这个案件，签订房屋买卖合同后，买家未付定金，卖家也未涂销抵押，双方微信约定8个月后再履行也都没履行。最终买家起诉继续履行，卖家起诉买家支付违约金，都被法院驳回了。

判决书节选：

林买家、杜卖家签订的《房屋买卖合同》、《广州市存量房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，是合法有效的合同，双方均应按合同约定履行义务。综合林买家、杜卖家提交的证据及查册资料可知，林买家、杜卖家于2017年3月8日、3月9日签订合同时，涉案房屋是被法院查封及存在上海浦东发展银行股份有限公司广州分行的抵押权未涂销的状态，杜卖家将被法院查封的房屋进行出售，且林买家、杜卖家在合同中并未对涉案房屋的解封责任及时间进行约定，杜卖家本身也存在过错。杜卖家需负责解除涉案房屋的查封后，林买家才可能办理涉案房屋的申贷或转押手续等。上述两份合同约定：签订合同时，林买家向杜卖家支付300000元购房定金。林买家主张其以现金方式向杜卖家支付了定金，但未能举证证明，杜卖家对此也予以否认，故对该事实，证据不足，法院不予采信。林买家未按合同约定履行支付定金的义务，杜卖家反诉林买家存在违约行为的事实，法院予以确认。合同还约定：双方应当在杜卖家完成提前偿还银行款等相关手续并在银行出具同意款通知书或相关意向回复后五个工作日内向房地产登记机构申请办理产权转移登记；首期楼款于林买家、杜卖家在银行出具同意款通知书或相关意向书回复后五个工作日内（2018年3月8日前）到税务部门完税及到房地产交易中心交易递件过户并取得受理回执当天付清。根据查明的事实可知，涉案房屋于2017年6月29日解除法院查封后，杜卖家于2018年1月10日涂销了上海浦东发展银行股份有限公司广州分行的抵押权后，就于次日即2018年1月11日移民国外；此后，杜卖家又通过微信回复林买家方同意于2018年8月后的八个月回国再办过户手续。由此可见，即便林买家没按约定支付定金，杜卖家在涂销房屋抵押权后也立即出国，双方微信合意以杜卖家回国后再继续房屋买卖合同的履行，应视为双方合意变更房屋买卖合同的履行内容。由于双方均未按原合同约定履行，故导致合同约定的最后履行期限已过。但双方就新的房屋买卖关系未能达成一致合意，现林买家要求杜卖家继续履行原合同约定的义务，协助林买家办理涉案房屋的交易过户手续，理据不足，法院不予支持。杜卖家反诉要求解除涉案房屋的买卖合同，合理有据，法院予以准许。但本案房屋买卖合同的解除，是双方就合同的变更履行未达成一致意见所致，对此林买家、杜卖家均有过错，故杜卖家反诉要求林买家支付违约金670000元，法院不予支持。

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