广东集体土地承包协议纠纷律师

广东租赁土地建房后，发现可建面积变小了能解除合同吗？

张静律师解答：看双方合同约定。如下面这个案件，合同对土地情况如有证部分面积，无证部分面积、地上建筑物情况均有明确说明，并未提到对校舍面积有具体要求。原告承租后发现可建面积远远低于预期，起诉合同无效被法院驳回。

判决书节选：

法院认为，李某与何某在签订《土地租赁合同》前的磋商前段已签订租赁意向书，明确约定：“本意向书签署后，乙方（李某）在2015年6月1日起的15天内进行儿园筹备申请，获得各部门的批复同意之日起3日内，甲乙双方应签订《场地租赁合同》，双方的权利义务按照签订的《场地租赁合同》执行。双方约定在2015年6月1日起免租陆个月作为乙方装修时间之用。”可见在签订正式协议前，承租人李某负有就案涉土地是否可以开办儿园进行尽职调查的义务。在双方签订《土地租赁合同》后，按照合同约定，李某有六个月免租建设期，但李某未向法院提交证据证明其在这长达六个月的时间内曾向何某提出过任何异议。相反，李某不同时期分三笔向何某缴纳拆迁预付款及租金。李某以其行动表明，其对双方签订的《土地租赁合同》不持异议，并愿意遵照执行。《土地租赁合同》系双方真实意思表示，依法成立并生效，合同所约定的权利义务对双方当事人均产生约束力。

李某主张，其曾多次前往国土部门、教育部门及村委等，均被告知因案涉土地性质问题，开办设儿园不能取得相关证照，但相关部门未就上述问题向其出具过书面意见。李某亦陈述，村委会配合其向有关部门提交了儿园的校舍报建手续，且取得了建设工程规划许可证。法院认为，李某主张其在案涉土地上开办儿园遇到过申办手续上的障碍，并无相应证据证明该障碍实际存在，其甚至已取得了建设新校舍的建设工程规划许可证，完全有条件继续履行合同。李某又主张，其原本计划案涉土地的5787.6平方米的面积均用作建设校舍，后发现只有300多平方米可以建设儿园校舍，和合同预期差距较大。法院认为，李某陈述显然不符合实际情况，儿园需要一定的户外活动场所，不可能将案涉5787.6平方米土地全部作为校舍建设；且双方的合同对土地情况如有证部分面积，无证部分面积、地上建筑物情况均有明确说明，并未提到对校舍面积有具体要求，李某将自己不切实际的预期作为合同目的，没有合同依据。综上，驳回李某诉请确认合同无效及返还租金的诉求。

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