广州市专业小产权房买卖合同案律师

广州小产权房买卖双方都不是本村人，还能起诉合同无效吗？

张静律师解答：可以。如下面这个案件，卖家将小产权人卖给买家后，起诉合同无效返还房屋。一审法院认为房屋没有房产证，卖家没有证据证明小产权房的产权人是自己，判决驳回卖家要求收回房屋的诉讼请求。二审法院认为，本案是合同纠纷，不是物权保护纠纷，即使双方都没有购房资格，也可以认定合同无效，判决返还房屋。改判返还房屋。

判决书节选：

一审法院认为：杨卖家主张明确涉案房屋由其购买，因郝买家无权占有涉案房屋而提起本案诉讼，要求返还涉案房屋并支付占用费。对此，一审法院认为杨卖家确认涉案房屋现未登记在其名下，而其在本案中提交的管理处出具的《证明》、管理处收据及张某、陈某的证人证言并不足以证明杨卖家对涉案房屋享有物权，杨卖家应对此承担举证不能的不利后果，故杨卖家的诉请缺乏依据，一审法院均不予支持。

二审法院认为：本案中，诉争的是《房屋合同协议书》的效力及杨卖家能否要求郝买家返还房屋问题。本案争议焦点是郝买家是否应当向杨卖家交还涉案房屋及支付房屋占有使用费的问题。本院分析如下：

首先，结合郝买家在某号案件的主张及提交的《清偿债务协议》，以及杨卖家在本案中的主张及提交的《房屋合同协议书》，可以认定双方曾达成以房抵债协议，即杨卖家用其购买的涉案房屋及位于黄石××路某房屋来抵偿其向郝买家所欠的债务。本案中，杨卖家在庭审时明确表示因为郝买家在某号案件中认为双方签订的《清偿债务协议》无效，则郝买家已无权占有使用涉案房屋，故从杨卖家诉请的本意来看，其是要求对其与郝买家就涉案房屋所签订的《房屋合同协议书》的权利义务进行清结，一审法院将本案案由定为物权保护纠纷明显不当，本院予以纠正，本案应以合同纠纷作为案由较为适宜。

其次，关于杨卖家与郝买家签订的《房屋合同协议书》的性质和效力问题。从协议本身的内容来看，杨卖家将涉案房屋的所有权转让给郝买家，而郝买家支付的对价就是其对杨卖家所享有的40万元的债权。由此可见，《房屋合同协议书》的性质更类似于一般的房屋买卖合同，只是在房屋对价款的支付方式上有所区别。涉案房屋的性质为小产权房，是村集体土地上建设的房屋，至今未取得产权证，而杨卖家和郝买家均非涉案房屋所在土地所属村社的村民，故双方签订的《房屋合同协议书》违反了《土地管理法》的强制性规定，应属无效合同。

再次，根据《民法典》第一百五十七条的规定，民事法律行为无效后，应当折价补偿。本案中，郝买家于2016年2月1日签署的《收条》显示其已于该日从杨卖家处取得涉案房屋，鉴于《房屋合同协议书》为无效合同，郝买家应向杨卖家返还涉案房屋。

最后，如前所述，因《房屋合同协议书》为无效合同，而郝买家从2016年2月1日开始占有使用涉案房屋，其应向杨卖家支付房屋占有使用费。

张静多年来代理大量房产诉讼案件，有丰富的执业经验，事人一致好评，从业十年以上。特擅长二手房买卖纠纷，商品房买卖纠纷，宅基地房屋买卖纠纷，房产确权案件，各类分家析产房产确权及商铺租赁与买卖纠纷案件，收费优惠，欢迎咨询。

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