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广州二手房买家无购房资格导致合同解除，违约金能降低吗？
张静律师解答：违约金能否降低，由法官根据具体情况衡量卖家损失及违约方主观过错来认定。如下面这个案件，法官就认为虽然买家根本违约，但房屋涨价卖家没有损失，且买家主观恶性不大，终将32万违约金降为20万。
判决书节选：
关于违约责任的承担问题。如前所述，因何买家无法依约购买涉案房屋，构成根本违约，应当依约承担违约责任。合同约定因买方不能购买涉案房屋的，应当承担房屋总价10%的违约金。林卖家本次诉讼中要求何买家不仅按照该约定承担33万元的违约金，并继续要求赔偿律师费33000元及其他利息损失等。何买家认为林卖家主张的违约金过高，请求依法调整。法院认为，何买家已依约支付了定金20万元及部分房款32万元，也履行了支付各项税款、办理按揭款等手续，即合同约定买家应履行的主要义务基本已完成，可以反映两人履行合同的诚意，从上述论述的合同解除的原因来看，也足见两人并非恶意违约，主观故意违约的恶意程度不高。另一方面，林卖家虽未能如约出售涉案房屋，但其收取何买家支付的定金及部分首期房款后，仍正常使用涉案房屋，且房屋价值目前处于升值阶段，不存在差价损失，其未能举证证明因此产生的实际损失，应承担举证不能的法律后果，现何买家请求调低违约金，综合本案上述情形，根据公平合理原则，法院酌情调整何买家应支付的违约金为20万元为宜。合同约定守约方因追究违约方责任而支出的律师费由违约方承担，现林卖家为解决本案支出律师费33000元，要求何买家支付，符合合同约定，法院予以支持。
广州张静律师多年来代理大量房产诉讼案件，有丰富的执业经验，事人一致好评。特擅长二手房买卖纠纷，商品房买卖纠纷，宅基地房屋买卖纠纷，房产确权案件及商铺租赁与买卖纠纷案件，收费优惠，欢迎咨询。
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