广州房产律师 遇国家政策调整无法贷款 二手房合同该处理

遇国家政策调整无法贷款，二手房合同该如何处理？

关键词：无法贷款，国家政策，购房定金，首付款

【案情简介】

魏先生和孙女士在中介公司居间介绍下，双方签订了 存量房屋买卖合同，合同约定：魏先生将其名下某套房卖给孙女士，房屋总价款为人民币100万元，孙女士通过公积金贷款的方式支付购房款。

补充协议约定：合同签订当日孙女士支付魏先生定金2万元，首付款30万元通过资金监管的方式支付，余款用公积金贷款；如遇国家政策调整变动，导致房屋无法过户，则双方免责。合同签订后，孙女士前期向魏先生支付了19万元首付款。后在合同履行过程中双方对于后期首付款的支付发生争议。

孙女士坚持要按照原合同约定支付剩余首付款11万元，魏先生则要求提高首付款金额至33万元。双方因此僵持不下，孙女士多次要求向魏先生支付剩余首付款11万元，魏先生均拒收。魏先生则认为是属于国家政策调整因而提高首付款的比例，孙女士没有按期缴纳首付款。

2009年底魏先生突然收到一纸诉状，原来是孙女士将魏先生告了，要求魏先生履行双方签订的 存量房屋买卖合同，协助其办理过户手续和贷款手续，并将房屋过户至孙女士名下。魏先生早料到会有如此结果，可是明明是国家政策调整，孙女士不能办理公积金贷款手续，魏先生要求其提高首付款，其又不同意。魏先生一肚子的委屈，其慕名找到 李律师，李律师在了解案件情况后建议魏先生反诉解除合同。

法院判决结果：

人民法院经过审理后判决：

一、解除魏先生与孙女士于二00九年 十月十五日签订的 存量房屋买卖合同及补充协议；

二、魏先生于本判决生效后返还孙女士购房定金及首付款人民币二十二万元；

三、驳回孙女士要求魏先生继续履行合同及要求其魏先生配合办理贷款及过户手续的请求。

【李律师剖析】

魏先生与孙女士签订的 存量房屋买卖合同均系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属于合法有效的合同，双方均应依约定全面履行合同义务。但在合同履行过程中，双方对于首付款的金额发生分歧，以致于孙女士未能办理所购房屋的公积金贷款手续及过户手续。

一般对于首付款问题，双方如果能够协商一致，合同可以继续履行，但鉴于目前的情况，魏先生和孙女士无法协商一致。同时，国家的房地产宏观调控政策发生了变化，首付款的数额提高，如果按照原来合同约定的首付款，孙女士无法办理公积金贷款。

原本魏先生是真心诚意卖房，结果孙女士在问题出现后不但不积极协商，反而一纸诉状将魏先生告上法庭，魏先生很是生气。所以在法庭上魏先生表示不同意孙女士以商业贷款或一次性支付全部购房款的方式购买房屋。因此，双方的合同已经无法继续履行，孙女士要求魏先生继续履行合同，配合办理贷款及过户手续的请求将很难获得支持。

李律师认为，国家宏观政策调整属于当事人无法预见的，一般情况下，各方当事人遇国家政策调整，致使合同无法继续履行的，各方当事人免责。本案中孙女士正是由于国家政策的调整，致使其按照原来的首付款无法办理公积金贷款，孙女士对此并无主观故意。因此，在反诉当中，魏先生只能要求解除合同，而不能要求孙女士支付违约金。

同时，依据我国合同法的相关规定，合同解除后，魏先生应将收取的定金及首付款如数退还孙女士。终，法院在审理查明案件事实后做出上述判决，支持了魏先生要求解除合同的请求。