借名或转让购房指标,能否要求配合办理过户

借名或转让购房指标，能否要求配合办理过户？

关键词：购房指标，集资房，经济适用房

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【案情回顾】李某系王某的外甥，2005年王某单位分给其一套集 资房的购房指标，当时因为经济原因王某并没有购买。恰巧李某当时准备结婚需要购置新房，他觉得舅舅的购房指标不用太可惜了，便找到舅舅商议，舅舅王某同意将其单位的购房指标转让给李某，由李某支付一切购房费用及承担风险，待达到国家规定的转让时间后办理改名转让手续。双方为此签订了一份书面协议。

2005年11月王某与单位签订了集 资房买卖合同，购买了位于一套两居室，合同总价50余万元，均由李某支付。房屋交付后，李某对房屋进行装修并入住至今。后房本下发，房屋属性载明为“按经济适用房管理”，当时李某与舅舅共同到单位询问，单位房产科告知，房本满五年后可以上市交易，之后便可以办理过户手续。

2011年下半年，房本满五年，李某与舅舅协商过户事宜，舅舅表示同意，不料却遭到了舅妈宋某的坚决反对，称房子有其一半份额，其拒绝配合办理过户手续。宋某很生气，“原本就是我们的房子，当初你们签协议我就不知道，这房子怎么就成你的了？”

“我都住了五年多了，房款及装修都是我花的钱，每年都要串亲戚，舅妈还来过我们家，她怎么可能不知道此事呢？现在就是房屋涨价了，舅妈想反悔！”李某带着协议及房本、购房款支付凭证、装修发 票等找到李律师进行咨询。李律师详细了解案件情况后，建议李某将舅舅王某和舅妈宋某一同告上法庭，要求舅舅、舅妈配合办理1305号房屋的过户手续。

判决结果

人民法院经过审理后依法作出判决：

被告王某、宋某于本判决生效后七日内配合原告李某办理房屋的过户手续，过户费用由原告李某承担。

一审判决后，宋某不服，上诉至 第二中级人民法院，二中院经过审理后，判决：

驳回上诉，维持原判。

【律师剖析】

本案涉及单位集 资建房指标的转让问题，该房屋在性质上属于按经济适用房管理，其与向政 府申购的经济适用住房是存在区别的。经济适用住房，是指政 府提供优惠政策，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。

依据我国法律的相关规定，公民之间不得就经济适用住房购房指标进行买卖交易，但是本案双方转让的是集 资建房指标，且房屋的性质是按经济适用房管理的房屋，其本质上是单位的福利分房，这种房屋往往根据职工的工龄、职称、级别等情况分得，而并非是面向城市低收入住房困难家庭提供的保障性质的政策性住房。

根据上述分析，李律师认为双方转让单位集 资建房指标的行为并未违反国家法律、行政法规的强制性规定，该转让行为应当是有效的。但笔者需要指出，转让指标行为有效并不意味着房屋便可顺利进行过户，这属于两码事情。

本案中，虽然房产证登记在王某的名下，但该套房屋系王某单位以家庭为单位卖给王某夫妇的集 资房，该房屋系二人婚姻关系存续期间取得的财产，依法应属于夫妻共同财产。

关于王某与其外甥李某签订转让购房指标协议时宋某并不知情一节，笔者认为不能成立。首先王某一家并未出资购买1305号房屋，再者房屋交付后一直是由李某装修并入住使用至今，两家之间是亲属关系，逢年过节均有来往，宋某自称对转让购房指标不知情无法成立。

鉴于双方之间借名购买集 资建房指标的行为是有效的，且单位房产科也证实该套房屋已经可以上市交易，单位已经将整栋楼的房屋报央产房交易办公室备案。对此，笔者认为诉争的房屋已经具备了过户的条件，李某可以直接要求舅舅和舅妈配合办理过户手续。

一般借名买房、转让购房指标等纠纷的主体往往存在近亲属或同事、朋友关系，基于亲情、友情或信任关系，双方对于借名、转让购房指标、付款过户等情况大部分仅有口头的约定，即便有书面约定也约定的十分简单。一旦房屋价格大幅上涨，可能就会出现一方反悔的情况。

在司法实践当中，对于此类借名人要求出名人办理房屋所有权转移登记的，一般会由于房屋属性的差异而获得截然不同的判决。对于经济适用房等保障性住房，法律明确禁止借名购买，往往对于此类要求过户的请求，法院会以借名买房或转让购房指标的行为损害社会公共利益或者违反国家法律、行政法规的强制性规定而不予支持。

对于普通的商品房、按经济适用房管理的房屋原则上借名是有效的，但能否履行也取决于多种因素。比如本案，如果诉争的房屋现在尚不能上市交易，那么即便转让购房指标的约定有效，李某要求过户的请求也将难以获得法院的支持。