未签订正式的房屋买卖合同出卖人去世,房屋还能否过户

未签订正式的房屋买卖合同出卖人去世，房屋还能否过户？

关键词：未签订正式房屋买卖合同，出卖人去世，能否过户

广州李大伟律师，执业领域：公司企业、金融、房地产、国际民商；企业家刑事辩护，全国优秀律师事务所广东法制盛邦律师事务所执业，中国政法大学硕士研究生，著名、专业的诉讼律师、商务律师、涉外律师

【案情】小王与女友准备结婚，打算买一套房子。恰巧姑姑家有一套小的两居室打算出售，卖给别人还不如卖给亲戚，后经过协商姑姑便同意把其名下的房屋出售给小王。

但小王家一下子拿不出全款，姑姑说：“你什么时间有你给我就行，等钱全付完了，到时我给你过户去。”随后小王便搬入了小两居并登记结婚，此后二人一直努力奋斗，每攒一段时间钱就给姑姑送去，加上两边的父母也帮着点，没过几年小王夫妇便将购房款付完了。姑姑和姑父给小王夫妇打了一张收条，写明收到小王夫妇购买房屋购房款八十万元整，下方有小王姑姑和姑父的签名及年月日。当天姑姑便将房本的原件、原始购房合同、发-票等材料交给了小王夫妇。

不久小王的姑姑生病住院了，姑姑经过近两年的救治，终还是离开了人世，全家人都悲痛不已。小王的姑父也因为伤心过度，一病不起，小王夫妇的孩子马上要上小学了，刚好其二人居住的房屋被划为学区房，二人专门到学校给孩子报名，但学校要求房产必须是父母的名字，否则无法报名。

这下小王夫妇着急了，赶快找到姑父和表姐，希望他们能尽快配合办理过户手续，以便孩子入学报名。可表姐提出“你们没有买卖合同，我不认可，房子是我妈的遗产，不可能给你们过户！”这个消息犹如晴天霹雳，小王夫妇实在不知该如何是好。

【律师评析】

双方已形成事实上的房屋买卖关系，合同成立

李律师指出，本案中虽然买卖双方并未签订正式的房屋买卖合同，但是小王夫妇已经履行了合同义务，支付了全部购房款，小王的姑姑和姑父早已将房屋交付给小王夫妇居住使用，双方之间已经形成了事实上的房屋买卖关系。依据我国合同法第三十六条之规定，法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。因此，李律师认为，小王夫妇已经履行了全部的付款义务，小王的姑姑及姑父均已接受并出具了收条，双方之间的房屋买卖合同成立。

出卖人去世，可要求继承人履行合同义务。鉴于目前房屋产权登记人小王的姑姑已经去世，那么登记在小王姑姑名下的房屋中属于其的份额已经转化为遗产。李律师指出，在这种情况下，依据我国继承法第三十三条之规定，继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务。本案买卖合同，买方已经履行完了全部的付款义务，卖方应按依法配合办理过户手续，该种过户义务属于合同之债，负有义务的人是债务人。本案的债务人应为小王的姑姑和姑父，因小王的姑姑已经去世，其债务应由继承遗产的继承人来清偿，并以遗产实际价值为限。如果继承人放弃继承，则对被继承人依法应当清偿的债务可以不负偿还责任。